明義國中店住  小港買屋 / 小港買房 - 左營買屋賣屋小港桂林商圈正二十米路1+2+3樓店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1480 萬~~1380 萬
參考單價：23.3 萬/坪
地址：高雄市小港區中安路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 4衛 2陽台 1廚房
總坪數：59.23 坪 (不含車位面積)
主建物面積：44.8 坪
附屬建物面積：4.07 坪
共同使用：10.36 坪
土地面積：5.93 坪
樓別/樓高： 1~3樓 / 19樓
屋齡：31 年
法定用途：住商用
形式/類型：其它/ 電梯大樓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1157 元/月
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1251675)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置與生活機能：位於桂林商圈核心，鄰近中安黃昏市場、全聯、星巴克等，採買與生活便利性極高。交通便利性：靠近 88 快速道路，出入高雄各地區方便。空間規劃：一樓挑高設計且經重新翻修，空間感舒適；住商混合用途提供高度使用彈性。坪效比：總價 1380 萬，單價約 23.3 萬/坪，相對於正二十米道路上的建物來說，門檻相對可控。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡因素：屋齡已達 31 年，可能影響貸款成數與年限，且未來增值幅度通常較新屋慢。停車問題：總坪數不包含車位，在交通擁擠的商圈區，購置或租賃周邊車位的成本需額外評估。環境干擾：位於幹道且鄰近夜市，周末或黃昏時段可能面臨噪音與人潮擁堵問題。戶型結構：涵蓋 1~3 樓，若為連續空間則動線設計至關重要；若為獨立分戶則維護成本較複雜。
機會 (Opportunities)	商業用途價值：住商用性質適合自住兼工作室、公司行號登記，或作為一樓經營、二樓三樓居住的多重收益模式。低維護成本入住：因已重新翻修整理，買家可減少裝潢時間與初期投入資金，能更快使用。投資潛力：成熟商圈的店面住處通常租金穩定，具長期收租潛力。
威脅 (Threats)	市場流動性：住商混合及老舊建物在二手市場的受眾較窄，未來轉手時可能不如純住宅容易。貸款風險：銀行對於 30 年以上屋齡的建築物，審貸條件通常較為嚴格，買方需預留更多頭期款或現金購屋。維護負擔：多層樓住商用建物，隨著時間推移，設備與結構維護成本可能隨屋齡增加而上升。

2. 物件評論

購買建議：適合「功能性需求」高於「純投資保值」的買家。

此物件最大的賣點在於其成熟商圈地段、挑高空間設計以及住商合一的高彈性，特別適合需要結合工作室、店面或希望同時擁有自住與收租效益的族群。翻新後的品質降低了入住門檻，是相當實用的選擇。

然而，作為一般居住者，您必須正視「31 年屋齡」帶來的貸款限制與未來增值緩慢問題，且周邊缺乏車位可能是家庭生活或訪客接待的不便之源。若您能接受老屋屬性並善用其商業價值，這是一筆 CP 值極高的資產；但若是追求純靜態住宅舒適度或短期資本利得，則需更加審慎評估。

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